Immobilienkredite – verschiedene Kreditvarianten am Markt

Immobilienkredite gehören zu den sehr umfangreichen Darlehen, die ausführliche Vergleiche und ein größeres Hintergrundwissen erfordern.

Der Immobilienkredit als Oberbegriff

Wenn Sie den Begriff Immobilienkredit hören, dann denken Sie voraussichtlich zunächst einmal an ein spezielles Darlehen, welches immer dann genutzt wird, wenn eine Baufinanzierung durchgeführt werden soll. Nur die wenigsten Kunden wissen allerdings, dass Immobilienkredite im Prinzip nur der Oberbegriff für verschiedene Darlehen ist, die zur Immobilienfinanzierung dienen. Daher möchten wir Ihnen im Folgenden etwas näher erläutern, welche Immobilienkredite es gibt, worauf Sie achten sollten und vor allem, wie Sie am besten Vorgehen, wenn Sie einen möglichst günstigen Immobilienkredit beantragen möchten.

Vom Annuitätendarlehen bis zum Fremdwährungskredit

Wie eingangs erwähnt, gibt es nicht den einen Immobilienkredit, der als Kreditart von den Banken zur Verfügung gestellt wird. Stattdessen sind es unterschiedliche Darlehensvarianten, die in diese Rubrik fallen. Dazu gehören unserer Meinung nach insbesondere die folgenden Kreditarten:

  • Annuitätendarlehen
  • endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen bzw. Volltilgerdarlehen
  • Fremdwährungskredit
  • Bauspardarlehen
  • KfW-Darlehen

Wie Sie sehen, gibt es eine ganze Reihe von unterschiedlichen Kreditarten, die allesamt in die Rubrik Immobilienkredite eingeordnet werden können. Der Immobilienkredit, der nach wie vor von über 80 Prozent aller Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung durchführen möchten, in Anspruch genommen wird, ist das Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich von seinen Eigenschaften her vor allem dadurch aus, dass die monatliche Rate, die Sie auf Basis des Zinssatzes, der Kreditsumme und der Laufzeit mit Ihrer Bank vereinbart haben, bis zum Auslauf der vereinbarten Zinsbindungsdauer immer gleich bleibt. Allerdings besteht die Rate aus zwei Komponenten, die sich im Laufe der Jahre im Verhältnis zueinander verändern, nämlich einerseits aus den zu zahlenden Kreditzinsen und zum anderen aus der vereinbarten Tilgung. Der Tilgungsanteil nimmt aufgrund der meistens vierteljährlich stattfindenden Verrechnung immer weiter zu, sodass der Zinsanteil automatisch sinkt. Sie bemerken von dieser Verschiebung der Verhältnisse meistens nichts, was natürlich daran liegt, dass die Kreditrate identisch bleibt.

Endfälliges Darlehen als nur noch selten genutzte Alternative

Bis vor etwa zehn Jahren gehörte das endfällige Darlehen durchaus ebenfalls zu den Immobilienkrediten, die vergleichsweise häufig genutzt wurden, auch wenn der Zuspruch nie so groß wie bei den Annuitätendarlehen war. Diese Zeit ist allerdings schon etwas länger vorüber, denn gerade endfällige Darlehen haben deutlich an Attraktivität verloren. Der ausschlaggebende Grund dafür ist vor allem die negative Entwicklung der Kapitalmarktzinsen, die dazu führt, dass Lebensversicherer ihre Überschussanteile und Garantiezinsen in den vergangenen Jahren immer weiter absenken mussten. Jetzt werden Sie sich vielleicht fragen, was eine Lebensversicherung mit einem endfälligen Darlehen zu tun hat?

Relativ viel! Beim endfälligen Darlehen es nämlich so, dass ein sogenannter Tilgungsersatz stattfinden muss. Meistens bestand dieser in der Vergangenheit darin, dass sich der Kreditnehmer in Kombination mit dem endfälligen Darlehen entschieden hat, in eine Lebensversicherung einzuzahlen. Der später bei Fälligkeit der Versicherung und gleichzeitiger Fälligkeit des endfälligen Darlehens benötigte Betrag wurde so aus der Auszahlsumme der Kapitallebensversicherung generiert. In der jungen Vergangenheit war diese Auszahlsumme aber häufig niedriger als die Kapitalsumme, die eben zur Tilgung des endfälligen Darlehens benötigt wurde. Daher wird das endfällige Darlehen nur noch vergleichsweise selten genutzt, auch wenn es nach wie vor einige Banken gibt, welche diese Kreditart zur Verfügung stellen.

Tilgungsdarlehen bzw. Volltilgerdarlehen

Eine weitere Kreditvariante, die ebenfalls in den Bereich der Immobilienkredite fällt, sind zum einen das Tilgungsdarlehen und zum anderen das Volltilgerdarlehen. Dabei stellt das Volltilgerdarlehen im Prinzip wiederum nur eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens dar. Kennzeichnend ist für beide Alternativen, dass sich die monatliche Rate aus Zinsen einerseits und dem Tilgungsanteil auf der anderen Seite zusammensetzt. Dieser Tilgungsanteil bleibt allerdings im Gegensatz dazu, wie es beim Annuitätendarlehen der Fall ist, immer gleich hoch. Beim Volltilgerdarlehen ist es so, dass die vereinbarte Zinsfestschreibungsdauer mit der gesamten Rückzahlung des Kredites identisch ist, sodass sich für den Kunden später kein Zinsänderungsrisiko mehr ergibt. Daher bietet sich dieses Darlehen auch ganz besonders in der aktuellen Niedrigzinsphase an, da Sie sich die geringen Zinssätze im Bereich der Baufinanzierung bis zum Ende der gesamten Rückzahlungsdauer sichern können.

Bauspardarlehen, KfW-Darlehen und Fremdwährungsdarlehen

Während Annuitätendarlehen, endfällige Darlehen und Tilgungsdarlehen zu den Immobilienkredit-Varianten gehören, die von den meisten Banken in der Vergangenheit angeboten wurden und auch heute noch werden, gibt es noch andere Finanzierungsformen, die nicht von normalen Kreditinstituten zur Verfügung gestellt werden, sondern Sie können sich dazu an verschiedene weitere Anbieter werden. Zu nennen sind an dieser Stelle insbesondere:

  • Bauspardarlehen
  • KfW-Kredit
  • Fremdwährungsdarlehen

Das Bauspardarlehen stellt deshalb eine Besonderheit im Bereich der Immobilienfinanzierung dar, da Sie dieses Darlehen nicht „mal eben“ aufnehmen können, sondern bereits Jahre zuvor ein Bausparvertrag abgeschlossen worden sein muss. Nur wenn dieser zuteilungsreif ist, haben Sie den Anspruch auf ein meistens sehr günstiges Bauspardarlehen und können dies in Ihre gesamte Immobilienfinanzierung einbinden.

Das KfW-Darlehen ist ebenfalls sehr günstig und gleichzeitig ein Förderdarlehen, welches Sie insbesondere dann nutzen sollten, falls Sie energiesparende Maßnahmen an Ihrem Haus vornehmen wollen oder es sich beim Bau der Immobilie ohnehin um ein Energiesparhaus handeln würde. Neben geringen Zinssätzen sind es teilweise auch Zuschüsse der KfW-Bank, von denen Sie in diesem Fall profitieren können.

Eine weitere Finanzierungsalternative, die allerdings nicht den gesamten Teil der Immobilienfinanzierung einnehmen sollte, ist das Fremdwährungsdarlehen. Wie der Name bereits sagt, wird dieser Kredit in einer fremden Währung aufgenommen. Dies bietet zwar einerseits die Chance auf Kapitalgewinne, geht allerdings auf der anderen Seite automatisch auch mit einem Risiko von Kapitalverlusten einher. Falls Sie zum Fremdwährungskredit weitere Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Näher ins Detail möchten wir an dieser Stelle allerdings nicht gehen, da es sich beim Fremdwährungsdarlehen um einen durchaus nicht einfachen Kredit handelt, der weiteren Erklärungsbedarf hat.

Aufgrund der Tatsache, dass sich die zuvor genannten Kreditarten durchaus in diversen Punkten voneinander unterscheiden, möchten wir die Haupteigenschaften zur besseren Übersicht noch einmal in der folgenden Tabelle aufführen:

Eigenschaften Annuitätendarl. Tilgungsdarl. endfälliges Darl. Bauspardarlehen Bauspardarlehen
Kreditrate Zins und Tilgung Zins und Tilgung nur Zinsen Zins und Tilgung Zins und Tilgung
Rückzahlung nach und nach nach und nach am Laufzeitende nach und nach nach und nach
Vorteil gleichbleibende Rate gleichbleibende Tilg. heute keine mehr Zinssicherheit evtl. Zuschuss
Anteil an Bedarf 60-80% 60-100% 60-80% 10-30% 10-20%
Zeitpunkt Aufnahme sofort sofort sofort Nach Zuteilungsreife Sofort

Wissenswert: Für die Immobilienfinanzierung stehen zahlreiche Kreditarten zur Verfügung
Wie Sie dem bereits vorangegangenen Ausführungen bereits entnehmen können, gibt es nicht nur den einen Immobilienkredit, sondern ganz unterschiedlich Kreditvarianten, die allesamt bestens in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden können. Oftmals ist es gerade dieser Mix aus verschiedenen Kreditarten, der zu einer optimalen Baufinanzierung führen kann.

Eigenkapital und Bonität beeinflussen den Zinssatz entscheidend

Auf einen Punkt sollten Sie bei einem Immobilienkredit, unabhängig von der Darlehensart, auf jeden Fall achten: In den vergangenen Jahren hat insbesondere das Eigenkapital einen immer größeren Einfluss genommen, welcher Kreditzins letztendlich von der Bank veranschlagt wird. Auch bei einem individuellen Kreditvergleich, den wir Ihnen gerne anbieten möchten, wird dieser Faktor daher berücksichtigt. In der jungen Vergangenheit hat sich nämlich gezeigt, dass Banken mittlerweile einen Eigenkapitalanteil zwischen 30 und 40 Prozent fordern, wenn tatsächlich die günstigsten Kreditzinsen vergeben werden sollen, mit denen in den Medien häufig geworben wird. Sollten Sie also beispielsweise über einen Eigenkapitalanteil von lediglich 15 Prozent verfügen, können Sie mit großer Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, einen Zinsaufschlag von einem Prozent und mehr gegenüber dem bestmöglichen Kreditzins zahlen zu müssen. Daher sollten Sie auf jeden Fall bestrebt sein, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung mit einbinden zu können.

Die Bonität war natürlich schon immer ein Faktor, der den Kreditzins gerade in der Immobilienfinanzierung erheblich beeinflusst hat. An Ihrer Bonität können Sie natürlich nicht allzu viel ändern, lediglich das Stellen von zusätzlichen Sicherheiten kann dazu führen, dass Sie in der Summe einen günstigeren Kreditzins nutzen können. Für gewöhnlich ist allerdings ohnehin die einzutragende Grundschuld, die den größten Teil des Immobilienkredites absichert und dazu führt, dass zumindest das erstrangige Darlehen zu einem günstigen Zinssatz vergeben werden kann.

Unser Tipp: Bringen Sie viel Eigenkapital mit in die Finanzierung ein
Unser Tipp im Bereich der Baufinanzierung lautet derzeit ganz eindeutig, dass Sie möglichst viel Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen sollten. Dies hat nicht nur den Vorteil, dass die Bank einen günstigeren Zinssatz veranschlagt, sondern es reduziert auch das Ausfallrisiko, da die Kreditraten moderater ausfallen als wenn Sie kein Eigenkapital einbeziehen können.

Angebote ausführlich miteinander vergleichen

Bei kaum einem anderen Darlehen ist es so wichtig, die am Markt vorhandenen Angebote in Ruhe, im Detail und sehr ausführlich miteinander zu vergleichen, als wie beim Immobilienkredit. Dennoch machen nicht wenige Kunden den Fehler, eben beim Vergleich nur kurz auf den Effektivzinssatz zu schauen, der sich in vielen Fällen beispielsweise mit einem Online-Rechner überhaupt nicht festlegen lässt. Es existieren einfach zu viele Faktoren bei der Immobilienfinanzierung, wie zum Beispiel das bereits angesprochene Eigenkapital, zu stellenden Sicherheiten und die Bonität des Kunden, die sich auf den letztendlich zu zahlenden Kreditzins auswirken.

Insbesondere aufgrund dieser Tatsache bieten wir auch einen sehr individuellen Kreditvergleich an, sodass wir Ihnen verschiedene Kreditangebote offerieren können, die all diese und noch weitere Faktoren berücksichtigen. So ist gewährleistet, dass Sie sich bei uns wirklich nur mit solchen Kreditangeboten auseinandersetzen müssen, die schon zahlreiche von Ihnen vorgenommene Selektionen und Angaben beinhalten.

Fazit

Immobilienkredit

Der Immobilienkredit ist für alle Verbraucher geeignet, die eine Immobilienfinanzierung durchführen möchten, weil sie ein Haus kaufen oder bauen lassen möchten. Wenn es sich übrigens um eine vergleichsweise kleine Darlehenssumme von bis zu 50.000 Euro handelt, können Sie den Immobilienkredit unter Umständen sogar als Kredit ohne Schufa-Abfrage erhalten. Üblich ist dies allerdings nicht, da die Finanzierungssumme beim Immobilienkredit meistens zu hoch ist, als das deutsche Banken auf eine Schufa-Abfrage verzichten würden. Ferner sollte beim Immobilienkredit immer beachtet werden, dass dieser in diversen Varianten existiert, angefangen vom gewöhnlichen Annuitätendarlehen über das Bauspardarlehen bis hin zum Fremdwährungskredit.

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